1주택자 종부세 거주 구분 폐지, 누가 유리할까

1주택자 종부세는 거주 여부보다 실제 보유 목적과 불가피한 비거주 사유를 어떻게 구분하느냐가 핵심입니다.

안녕하십니까. 플라워 앤 이슈입니다.

2026년 8월 23일 고위당정협의회에서 여당이 1주택자 종합부동산세를 거주자와 비거주자로 나누지 않는 방향을 정부에 강하게 요청했습니다. 정부가 앞서 제시한 개편안에서는 1주택자의 기본공제를 거주 여부에 따라 다르게 적용하는 방안이 제시됐지만, 여당은 해외 체류·전근·질병 등 불가피한 비거주 사유를 폭넓게 인정해야 한다는 입장입니다.

다만 중요한 전제가 있습니다. 기사에서 언급된 수정안은 2026년 8월 24일 기준 확정된 세법이 아닙니다. 당정이 이견을 조정해 9월 초 수정안을 발표할 예정이라는 단계이므로, 지금의 논쟁을 실제 세금이 확정된 것처럼 받아들여서는 안 됩니다. 현행 종부세 제도와 앞으로 바뀔 수 있는 정부안·여당 요구안을 분리해서 봐야 합니다.

우리 생활에 달라지는 것

달라지는 것: 1주택자 종부세의 거주·비거주 차등 적용 여부가 다시 조정될 가능성이 생겼습니다.
영향받는 사람: 고가 1주택을 보유하면서 직장·질병·해외 체류 등으로 해당 주택에 살지 못하는 사람입니다.
지금 확인할 것: 9월 초 발표될 수정 세제개편안에서 기본공제, 세부담 상한, 비거주 인정 요건이 어떻게 확정되는지 확인해야 합니다.

1주택자 종부세, 왜 거주 여부가 세금 차이를 만들게 됐나

종부세에서 가장 먼저 봐야 할 것은 집값 자체가 아니라 공시가격에서 얼마를 빼고 과세표준을 계산하느냐 입니다. 국세청이 안내하는 현행 제도에서는 주택분 종부세의 기본공제가 일반 주택은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원으로 적용되고, 그 차액에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다. 따라서 공제액이 달라지면 같은 집을 가진 사람도 과세표준 자체가 달라질 수 있습니다.

여기에 1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따른 세액공제도 받을 수 있습니다. 즉 종부세 부담은 단순히 “집값이 얼마인가”로 끝나는 것이 아니라 공시가격, 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 재산세 공제, 연령·보유기간 공제, 세부담 상한이 연쇄적으로 연결돼 결정됩니다. 그래서 이번 논쟁에서 거주 여부 하나를 바꾸는 것처럼 보이지만 실제로는 고가주택 보유자의 최종 세액에 여러 경로로 영향을 줄 수 있습니다.

특히 정부가 제시한 개편안처럼 거주 1주택자에게 더 높은 기본공제를 적용하고 비거주 1주택자의 공제를 낮추는 구조라면, 비거주자는 공시가격이 같아도 과세표준이 더 커질 수 있습니다. 반대로 여당 요구대로 거주·비거주를 동일하게 취급한다면 이런 차이는 사라집니다. 따라서 이번 논쟁의 본질은 단순한 감세 여부가 아니라 “같은 1주택 보유자인데 실제 거주하지 않는다는 이유만으로 세금을 더 내게 하는 것이 타당한가”라는 과세 기준의 문제입니다.

비거주 1주택자의 세금은 왜 체감 부담이 커질 수 있나

비거주 1주택자라고 해서 반드시 투자 목적으로 주택을 보유하는 것은 아닙니다. 기사에서도 해외 체류, 전근, 질병 같은 사유가 제시됐습니다. 이 경우 주택 소유자는 집을 팔지 않고 보유하고 있지만 실제 생활은 다른 지역이나 해외에서 하고 있을 수 있습니다. 문제는 세법이 이런 사정을 어디까지 인정할 것인지입니다.

세금이 늘어나는 경로도 중요합니다. 예를 들어 공시가격이 상승한 상태에서 기본공제가 낮아지면 공제 후 남는 금액이 커지고, 여기에 공정시장가액비율과 세율 등이 적용됩니다. 따라서 집을 추가로 산 것이 없는데도 공시가격 상승과 공제 기준 변화가 겹치면서 세 부담이 커질 수 있습니다. 기사에서 여당이 “현 제도를 유지하더라도 공시가격 상승에 따른 비거주자의 세 부담이 자연 증가하는 측면”을 언급한 이유도 이 구조와 관련됩니다.

그러나 여기서 한 가지 구분해야 할 것이 있습니다. 세금이 늘어나는 것과 실제 생활비 부담이 같은 비율로 늘어나는 것은 아닙니다. 주택을 임대하고 있다면 임대소득이 세금 부담의 일부를 상쇄할 수 있지만, 본인이 다른 지역에서 전세나 월세를 부담하면서 기존 주택을 보유하는 사람이라면 이야기가 달라집니다. 같은 비거주자라도 임대수익이 있는지, 주택을 비워두는지, 다른 주거비가 발생하는지에 따라 체감 부담은 크게 달라질 수 있습니다.

그래서 일률적으로 비거주자를 ‘투자 목적 보유자’로 보는 것도 위험합니다. 반대로 거주하지 않는 모든 1주택자에게 동일한 혜택을 주는 것도 과세 형평성 논란을 피하기 어렵습니다. 실제 제도 설계에서는 비거주 사유를 얼마나 폭넓게 인정할 것인지, 증빙은 무엇으로 할 것인지, 인정기간을 어떻게 설정할 것인지가 세금 차이보다 더 중요한 실무 변수가 될 수 있습니다.

종부세 공제 확대가 집값과 전월세에 미치는 경로는 다르다

이번 논쟁을 단순히 “종부세가 줄어든다”로 이해하면 부동산 시장에 미치는 영향을 놓치게 됩니다. 주택 보유세가 낮아지면 해당 주택을 보유하는 데 드는 비용이 줄어들 수 있고, 소유자는 매도와 보유 사이에서 다른 선택을 할 수 있습니다. 특히 고가주택을 가진 사람이 세금 부담 때문에 매도를 검토하고 있었다면 세 부담 변화가 매도 시점을 늦추는 요인이 될 가능성이 있습니다.

그렇다고 해서 종부세 완화가 곧바로 집값 상승으로 이어진다고 단정할 수는 없습니다. 주택 가격은 금리, 대출 규제, 공급량, 지역별 수요, 소득과 기대가격 등 여러 요인의 영향을 함께 받기 때문입니다. 세금 하나의 변화만으로 가격 방향을 확정하는 것은 동시 발생과 인과관계를 혼동할 수 있습니다.

전월세 시장에서는 오히려 다른 경로가 중요합니다. 보유세 부담이 낮아진 집주인이 주택을 계속 보유하면서 임대하는 경우 임대주택 공급이 유지될 수 있지만, 세제 개편과 함께 장기보유특별공제를 실거주 중심의 장기거주소득공제로 전환하는 방안까지 논의되면 집주인의 매도·임대·실거주 선택이 동시에 달라질 수 있습니다. 기사에서 여당 대표가 이 제도의 연쇄 작용이 전월세 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있다고 언급한 것도 이 지점을 짚은 것입니다.

결국 세제의 목표와 시장의 반응은 별개로 움직일 수 있습니다. 실거주를 유도하려는 세제가 실제로는 임대주택 공급을 줄이거나 임대인의 보유 전략을 바꾸면 세입자가 부담하는 주거비에 다른 경로로 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 정책의 성공 여부는 “실거주자에게 세금을 덜 걷었는가”만이 아니라 주택 보유·매도·임대 시장에서 어떤 선택 변화가 나타났는가까지 확인해야 판단할 수 있습니다.

누가 유리하고 누가 불리한가 — 핵심은 공시가격보다 상황이다

가장 직접적인 영향을 받을 가능성이 있는 집단은 공시가격이 높아 종부세 대상이면서 실제로는 불가피한 사유로 해당 주택에 거주하지 않는 1주택자입니다. 전근이나 해외 체류처럼 본인의 선택과 무관한 사유로 다른 지역에 거주하는 사람에게 거주자와 동일한 기준을 적용한다면 세제의 형평성 문제를 줄일 수 있다는 논리가 가능합니다.

반면 고가주택을 보유하면서 다른 곳에서 거주하고 있고, 그 주택을 투자자산으로 장기간 보유하는 사람까지 동일하게 혜택을 받는다면 반론이 강해집니다. 특히 주택을 실제 거주공간이 아니라 자산으로 보유하는 사람에게까지 실거주자와 같은 세제상 혜택을 제공하면 실거주 중심 정책이라는 기존 방향과 충돌할 수 있습니다.

세입자 입장에서도 일방적으로 유리하다고 볼 수 없습니다. 집주인의 세 부담이 낮아지면 임대주택을 계속 보유할 유인이 생길 수 있지만, 반대로 보유세보다 더 큰 영향을 미치는 시장 가격과 전세·월세 수급 변화가 발생한다면 세입자의 실제 비용은 달라질 수 있습니다. 따라서 세제 혜택을 집주인의 절감액만으로 평가해서는 안 되고, 최종적으로 임대료와 매매시장에 어떤 변화가 나타났는지 봐야 합니다.

1주택자 종부세, 지금 무엇을 확인해야 하나

• 거주 인정 요건 → 해외 체류·전근·질병 등 어떤 사유가 비거주 상태에서도 실거주로 인정되는지가 최종 세 부담을 좌우할 수 있으므로 확인해야 합니다.
• 기본공제 금액 → 공시가격에서 공제되는 금액이 달라지면 과세표준 자체가 달라지므로 9월 수정안의 최종 금액을 확인해야 합니다.
• 세부담 상한 → 전년도보다 세금이 얼마나 증가할 수 있는지를 제한하는 장치이므로 상한이 150%에서 실제로 변경되는지 확인해야 합니다.
• 공정시장가액비율 → 과세표준 계산 과정에서 적용되므로 기본공제와 함께 바뀌는지 확인해야 합니다.
• 장기보유·실거주 공제 → 양도 시점의 세금 부담과 연결되므로 장기보유특별공제 개편의 최종 내용까지 함께 확인해야 합니다.
• 주택 임대 여부와 다른 주거비 → 동일한 종부세 변화라도 임대수익이나 다른 지역의 전월세 비용에 따라 실제 체감 부담이 달라지므로 함께 계산해야 합니다.

구분	현행 기준	기사에서 제시된 개편 방향	확인할 부분
1세대 1주택 기본공제	12억원	거주 14억원·비거주 9억원 방안이 논의됐으나 여당이 차등 폐지를 요청	9월 수정안
세부담 상한	150%	200% 상향 여부가 논의됨	최종 법률·시행 내용
공정시장가액비율	주택 60%	내년 70% 적용 방안에 대한 조정 의견이 논의됨	최종 비율

종부세 거주 구분 폐지, 가장 강한 반론은 무엇인가

가장 강한 반론은 과세 형평성입니다. 주택을 실제 생활공간으로 사용하는 사람과 다른 곳에 살면서 자산으로 보유하는 사람을 똑같이 취급한다면 실거주 중심의 부동산 정책이라는 목표가 약해질 수 있다는 주장입니다. 특히 고가주택일수록 세제 혜택의 절대액이 커질 수 있다는 점에서 “1주택이면 모두 같은 혜택”이라는 원칙이 반드시 공정하다고 보기 어렵다는 반론이 가능합니다.

이 반론은 단순히 “부자 감세”라는 표현으로 치부해서는 안 됩니다. 종부세는 공시가격을 기준으로 전국 주택을 합산해 과세표준을 계산하는 구조이고, 1세대 1주택자에게는 별도의 기본공제와 세액공제가 존재합니다. 따라서 추가적인 비거주자 혜택을 주려면 그 대상과 사유를 객관적으로 구분할 수 있는 장치가 함께 마련돼야 정책의 정당성을 확보할 수 있습니다.

판단이 바뀌는 조건과 앞으로 볼 지표

판단 수정 조건은 명확합니다. 9월 초 수정 세제개편안에서 비거주 1주택자에게도 거주자와 동일한 기본공제를 적용하는 것이 확정되고, 불가피한 비거주 사유에 대한 인정 범위와 증빙 기준까지 명확하게 제시된다면 이번 개편은 단순한 고가주택 감세보다 제도상 사각지대 보완의 성격이 강해졌다고 판단을 수정할 수 있습니다.

반대로 비거주 여부와 관계없이 고가 1주택 전체에 폭넓은 세 부담 완화가 적용되면서 실거주 요건은 사실상 유명무실해지고, 동시에 세부담 상한과 공정시장가액비율까지 완화된다면 과세 형평성 논란은 더 커질 수 있습니다. 특히 세금 감소 효과가 실제 주거 안정으로 이어지는지 확인하지 않고 정책 효과를 판단해서는 안 됩니다.

앞으로 확인할 지표는 ① 9월 초 수정 세제개편안의 기본공제와 비거주 인정 요건, ② 세부담 상한과 공정시장가액비율의 최종 확정 내용, ③ 실제 종부세 고지액 변화, ④ 고가주택 매매 및 전월세 거래량입니다. 제도 발표 직후보다 실제 세금 고지와 거래 변화가 확인되는 시점에 정책의 체감 효과를 평가하는 것이 더 정확합니다.

1주택자 종부세, 세금보다 중요한 것은 제도의 기준이다

이번 논쟁에서 가장 중요한 점은 1주택자에게 세금을 덜 걷느냐가 아닙니다. 거주하지 않는 이유가 무엇인지, 그 사유를 세법이 어디까지 인정할 것인지가 핵심입니다. 직장이나 질병 때문에 어쩔 수 없이 집을 비운 사람과 장기적인 자산 보유 목적으로 다른 곳에 거주하는 사람을 동일하게 볼 것인지에 따라 정책의 효과와 정당성이 달라집니다.

또한 종부세 완화만 따로 떼어 보면 안 됩니다. 양도세 장기보유특별공제 개편, 공정시장가액비율, 세부담 상한, 주택 공급과 재건축·재개발 규제까지 동시에 움직이면 집주인의 보유·매도 선택과 세입자의 주거비에 서로 다른 경로로 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 발표된 세금 혜택의 숫자만 보고 실제 체감 효과를 판단하는 것은 위험합니다.

현재 단계에서는 확정된 세법과 정치권의 수정 요구를 구분하는 것이 가장 중요합니다. 2026년 8월 24일 기준으로는 9월 수정안과 이후 법률·시행 절차를 확인하기 전까지 “종부세가 이렇게 줄어든다”고 단정할 단계가 아닙니다.

플라워 앤 이슈의 한마디
1주택자 종부세에서 거주·비거주 구분을 없애는 것은 불가피한 비거주자의 사각지대를 줄일 수 있지만, 고가주택 보유자 전체의 세 부담 완화로 확대된다면 과세 형평성 논란을 피하기 어렵습니다. 9월 수정안에서는 감세 규모보다 누구의 비거주를 왜 인정하는지를 먼저 봐야 합니다.

이상 플라워 앤 이슈였습니다.